Démembrement, usufruit, nue-propriété : comment ça marche en 2026 ?

Démembrement 2026 : Articles 578 à 624 Code civil ; barème fiscal Article 669 CGI (à 60 ans, nue-propriété 60 % / usufruit 40 %). Donation NP réduit l'assiette DMTG de 40 à 60 %.

En 2026, le démembrement de propriété est utilisé par 23 % des transmissions immobilières anticipées (chiffre Conseil supérieur du notariat, juin 2026). Techniquement défini aux Articles 578 et suivants du Code civil, il permet de dissocier la propriété économique du bien (usufruit) de la propriété juridique du capital (nue-propriété).

Chiffres clés 2026

• Barème Article 669 CGI à 50 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %
• Barème Article 669 CGI à 60 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %
• Barème Article 669 CGI à 71-80 ans : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %
• Abattement DMTG parent-enfant : 100 000 € par enfant renouvelable tous les 15 ans (Article 779 CGI)
• Durée typique démembrement temporaire : 10 à 20 ans
• Décote marché nue-propriété : 25 à 45 % selon durée résiduelle

Réponse détaillée

Définition juridique (Articles 578-624 Code civil)

L'usufruit est défini à l'Article 578 Code civil comme le droit de jouir des biens dont un autre a la propriété, à charge d'en conserver la substance. L'usufruitier perçoit les fruits (loyers, dividendes), supporte les charges courantes et les réparations d'entretien (Article 605 Code civil), paie la taxe foncière et la taxe d'habitation éventuelle.

La nue-propriété représente le capital immobilier, sans droit d'usage. Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations de l'Article 606 Code civil (gros murs, voûtes, toitures entières) et récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit, en principe au décès de l'usufruitier (Article 617 Code civil).

Le barème fiscal (Article 669 CGI)

L'évaluation fiscale est fixée par l'Article 669 CGI selon l'âge de l'usufruitier à la date de l'opération :

Pour un usufruit temporaire (durée fixe), l'Article 669 II CGI retient 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans excéder la valeur de l'usufruit viager.

Donation de la nue-propriété : optimisation DMTG

La donation de la nue-propriété aux enfants constitue le levier patrimonial principal du démembrement en 2026. Un parent de 61 ans transmettant à son enfant la nue-propriété d'un bien à 500 000 € ne paie des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) que sur 60 % × 500 000 € = 300 000 €. Après abattement Article 779 CGI de 100 000 €, l'assiette taxable est de 200 000 €, soit 38 194 € de DMTG en 2026 (barème Article 777 CGI).

À l'extinction de l'usufruit par décès du donateur, l'enfant recueille la pleine propriété en franchise totale de droits (Article 1133 CGI). L'économie théorique sur un cycle de 15 à 20 ans atteint 50 à 60 % des DMTG qui auraient été dus en succession classique.

Démembrement temporaire : stratégie défiscalisation

L'achat en nue-propriété d'un logement neuf avec usufruit cédé à un bailleur social (bailleur institutionnel) pour 15 à 20 ans permet au nu-propriétaire d'acquérir avec 25 à 45 % de décote sur le prix pleine propriété. Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer, ne paie ni taxe foncière ni IFI (Article 968 CGI : seul l'usufruitier est redevable), et peut déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers d'autres biens (Article 31 I 1° d CGI).

À l'extinction, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais ni imposition, et dispose alors d'un bien libre à louer ou revendre. En 2026, les programmes de démembrement temporaire représentent 1,2 milliard d'euros de collecte annuelle en France.

Usufruit viager et quasi-usufruit (Article 587 Code civil)

Lorsque l'usufruit porte sur des biens consomptibles (somme d'argent, portefeuille de titres), on parle de quasi-usufruit : l'usufruitier peut consommer le bien à charge de restituer l'équivalent au terme (Article 587 Code civil). Cette technique, cadrée depuis la loi de finances 2024 (Article 774 bis CGI), limite désormais la déduction du passif de restitution de quasi-usufruit au décès de l'usufruitier.

Cas pratique chiffré

M. Durand, 62 ans, souhaite transmettre un bien locatif valorisé 400 000 € à ses deux enfants en 2026.

M. Durand conserve l'usufruit, perçoit les loyers nets 12 000 €/an et paie la taxe foncière. À son décès, les enfants recueillent la pleine propriété en franchise de droits (Article 1133 CGI).

FAQ en bonus

Qui paie la taxe foncière en démembrement ?

L'usufruitier paie 100 % de la taxe foncière (Article 1400 II CGI), sauf convention contraire opposable au Trésor. Pour les grosses réparations Article 606 Code civil (toiture, murs porteurs), la charge revient au nu-propriétaire.

Peut-on vendre un bien démembré ?

Oui, mais seulement avec l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire (Article 621 Code civil). Le prix de vente peut être réparti selon le barème Article 669 CGI, ou faire l'objet d'un report du démembrement sur un nouveau bien ou sur le prix (quasi-usufruit).

Le démembrement est-il taxable à l'IFI ?

Oui, mais seul l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété (Article 968 CGI). Exception : en cas de démembrement issu d'une succession pré-2004 ou d'une donation avec réserve d'usufruit à l'État, la base IFI est répartie selon le barème Article 669 CGI.

Sources officielles

• BOFiP - Démembrement de propriété
• Service-Public.fr - Donation en démembrement
• Legifrance - Articles 578 à 624 Code civil
• Legifrance - Article 669 CGI

Pour aller plus loin avec Homisight

Homisight simule les scénarios de démembrement temporaire ou viager avec application automatique du barème Article 669 CGI et calcul des DMTG Article 777 CGI, là où Rentila et Smartloc se limitent à la gestion locative courante. Notre module patrimonial projette le gain fiscal sur 15 à 25 ans. Homisight est édité par ND CONSEILS, cabinet spécialisé en gestion patrimoniale immobilière.