Que faire face à un locataire qui ne paie plus (impayés) en 2026 ?

Procédure impayés 2026 : commandement de payer par commissaire de justice, délai de 6 semaines (loi Kasbarian 2023), puis assignation au tribunal judiciaire. Trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.

En 2026, les impayés de loyer concernent 2,8 % des locataires du parc privé (ANIL, septembre 2026). La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dite Kasbarian-Bergé a réformé la procédure prévue à l'Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour la rendre plus rapide.

Chiffres clés 2026

• Délai du commandement de payer réduit à 6 semaines (loi Kasbarian 27/07/2023, contre 2 mois auparavant)
• Durée totale moyenne procédure 2026 : 10 à 14 mois
• Coût moyen procédure complète 2026 : 2 400 € HT (commissaire + avocat)
• Trêve hivernale : du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 (Article L.412-6 CPCE)
• Clause résolutoire obligatoire : Article 24 loi 6 juillet 1989
• GLI moyenne 2026 : 2,5 % du loyer annuel pour une couverture jusqu'à 90 000 €

Réponse détaillée

Étape 1 : la relance amiable (0 à 15 jours)

Dès le premier impayé, le bailleur envoie une relance écrite dans les 7 jours suivant la date d'échéance. Une mise en demeure par lettre recommandée avec AR doit suivre dans les 15 jours, mentionnant le montant exact dû (loyer + charges + indemnité de retard éventuelle plafonnée à 8 % selon la clause pénale du bail). L'ANIL recommande de contacter aussitôt la CAF si le locataire perçoit une APL : le signalement d'impayé de 2 mois consécutifs ou 100 € dus déclenche la saisine de la commission départementale de prévention des expulsions (CCAPEX, Article L.141-1 CCH).

Étape 2 : le commandement de payer (jour 15 à jour 60)

Si l'impayé persiste au-delà de 2 mois, le bailleur mandate un commissaire de justice (ex-huissier) pour signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Depuis la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, le délai imparti au locataire pour régulariser est de 6 semaines (contre 2 mois avant la réforme). Coût 2026 : environ 170 € HT à la charge du bailleur, récupérable auprès du locataire.

À réception, le commandement est obligatoirement notifié à la préfecture et à la CCAPEX dans un délai de 2 mois (Article 24 III loi 1989). Pour les logements à usage d'habitation principale, le juge peut suspendre la clause résolutoire et accorder jusqu'à 3 ans de délais de paiement (Article 24 V loi 1989).

Étape 3 : l'assignation au tribunal judiciaire (jour 60 à jour 180)

Si le locataire ne régularise pas dans les 6 semaines, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire par assignation. Le délai de 2 mois entre l'assignation et l'audience, imposé à l'Article 24 III loi 1989, permet au préfet d'instruire une offre de relogement. L'assignation doit préciser le montant exact dû à la date de l'acte.

En 2026, le délai moyen entre assignation et jugement est de 5 à 8 mois selon les tribunaux (12 mois à Paris, 4 mois à Lyon). Le juge peut prononcer la résiliation du bail, condamner au paiement des arriérés, octroyer des délais ou refuser la résiliation si le locataire a repris les paiements avant l'audience.

Étape 4 : commandement de quitter les lieux et expulsion

Après jugement de résiliation définitif, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose de 2 mois pour partir volontairement (Article L.412-1 CPCE). Passé ce délai, et hors trêve hivernale (1er novembre - 31 mars, Article L.412-6 CPCE), l'expulsion peut être demandée au préfet qui accorde le concours de la force publique dans un délai moyen de 3 mois en 2026.

La loi Kasbarian 2023 a renforcé les sanctions contre le squat : occupation illégale punie de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende (Article 315-1 Code pénal). Elle a également permis au préfet de prendre un arrêté d'évacuation forcée en 48 à 72 heures pour les occupations sans droit ni titre.

Les garanties et aides disponibles

En 2026, 68 % des bailleurs privés ont souscrit une GLI (garantie loyers impayés), typiquement 2 à 3 % du loyer charges comprises, pour une couverture plafonnée à 90 000 € par sinistre. Visale (Action Logement) couvre gratuitement les locataires de moins de 30 ans et salariés précaires jusqu'à 1 500 € de loyer en Île-de-France, 1 300 € hors IDF. Le FSL départemental peut également apurer jusqu'à 3 mois d'arriéré.

Cas pratique chiffré

M. Martin loue un T2 à Toulouse à 720 € CC. Impayé à partir de juin 2026.

Coût global : 2 400 € de frais + 11 mois de loyer non versé = 10 320 €. GLI à 2,5 % aurait couvert 100 % des impayés.

FAQ en bonus

Peut-on couper l'eau ou l'électricité au locataire impayé ?

Non, interdiction absolue (Article 226-4-2 Code pénal, 3 ans d'emprisonnement). Les voies de fait du bailleur (changement de serrure, coupure fluides) sont pénalement sanctionnées même en cas d'impayés avérés.

Que faire pendant la trêve hivernale ?

La trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) interdit l'expulsion effective, mais la procédure continue : commandement de payer, assignation, jugement restent possibles. Seul le concours de la force publique est suspendu. Exception depuis la loi Kasbarian 2023 : les squatteurs sont expulsables toute l'année.

Un locataire peut-il obtenir des délais après jugement ?

Oui, le JCP peut accorder jusqu'à 3 ans de délais de paiement sur fondement de l'Article 1343-5 Code civil et Article 24 loi 1989. En pratique, les délais moyens accordés en 2026 sont de 18 mois, à condition que le locataire reprenne le règlement du loyer courant.

Sources officielles

• Service-Public.fr - Impayés de loyer
• Legifrance - Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 Kasbarian
• Legifrance - Article 24 loi 6 juillet 1989
• Legifrance - Article L.412-6 CPCE

Pour aller plus loin avec Homisight

Homisight génère automatiquement les relances, mise en demeure et pré-commandement conformes à l'Article 24 loi 1989, avec suivi des délais Kasbarian 2023, là où Rentila et Smartloc proposent des modèles génériques. Notre module impayés déclenche l'alerte CCAPEX dès 2 mois d'arriéré. Homisight est édité par ND CONSEILS, cabinet spécialisé en gestion patrimoniale immobilière.