Marchand de biens : fiscalité et obligations 2026

Acheter pour revendre un immeuble à court terme n'est pas une opération comme une autre : dès lors qu'elle est habituelle et exécutée dans une intention spéculative, elle relève du statut de marchand de biens, une activité commerciale par nature. Ce statut, qui a connu plusieurs évolutions depuis la réforme de la TVA immobilière de 2010, concentre une triple fiscalité : impôt sur les sociétés, TVA sur la marge et droits d'enregistrement réduits. En 2026, l'accélération des contrôles fiscaux sur les reventes rapides et la fin de certains régimes de faveur sur les travaux rendent la maîtrise du cadre plus cruciale que jamais. Ce guide passe en revue les critères d'activité, les régimes fiscaux applicables, les obligations déclaratives et les points de vigilance qui différencient le marchand de biens du simple investisseur immobilier.

Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

L'article 35 du Code général des impôts qualifie de marchand de biens celui qui achète habituellement, en son nom, des immeubles, des fonds de commerce, des parts de sociétés immobilières ou des droits immobiliers en vue de les revendre. Trois critères conditionnent la qualification :

• l'habitude des opérations (plusieurs achats-reventes rapprochés) ;
• l'intention spéculative au moment de l'achat ;
• la nature commerciale de l'activité (par opposition à la simple gestion d'un patrimoine).

Une seule opération peut suffire à activer la qualification si l'intention spéculative est manifeste. À l'inverse, un particulier qui achète pour habiter puis revend après plusieurs années sort du périmètre.

Forme juridique et impôt sur les sociétés

En pratique, l'activité est exercée via une SAS ou une SARL à l'IS. L'exercice en nom propre reste possible mais rarement opportun : la responsabilité est illimitée et l'imposition directe en BIC prive de l'optimisation offerte par le taux IS.

Les taux applicables en 2026 restent inchangés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice imposable (sous condition de chiffre d'affaires inférieur à 10 M€), puis 25 % au-delà. La distribution de dividendes aux associés est soumise au PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) ou, sur option, au barème.

Exemple de rentabilité type

Prenons une opération d'achat-revente classique : acquisition à 220 000 € d'un petit immeuble, 55 000 € de travaux de rafraîchissement et de division, revente 355 000 € six mois plus tard.

Si la marge est intégralement distribuée, le PFU de 30 % s'applique sur 56 123 €, soit 16 837 € de prélèvements supplémentaires, pour un net disponible personnel d'environ 39 286 €.

La TVA sur marge, pivot du régime

En règle générale, la revente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA. Le marchand peut toutefois opter pour la TVA sur marge, calculée sur la différence entre prix de vente et prix d'achat, à condition que l'acquisition initiale n'ait pas ouvert droit à déduction (achat auprès d'un particulier ou d'un vendeur en TVA sur marge).

En cas de revente d'un immeuble neuf ou achevé depuis moins de cinq ans, la TVA sur prix total s'applique obligatoirement au taux de 20 %. Le marchand collecte alors la TVA mais la déduit sur ses dépenses, ce qui limite l'impact en trésorerie.

La TVA sur marge appliquée à tort, ou à l'inverse omise, est l'un des principaux chefs de redressement sur ce statut. La règle du « parallélisme » entre régime d'acquisition et régime de revente doit être documentée pièce par pièce.

Droits d'enregistrement réduits : l'avantage phare du statut

Le marchand de biens bénéficie, à l'achat, d'un taux réduit de 0,715 % de droits d'enregistrement (contre environ 5,80 % pour un particulier) à condition de prendre un engagement de revendre dans un délai de cinq ans. Cet engagement, formalisé dans l'acte, suppose la revente effective sous forme d'actes successifs ou d'un seul.

Depuis la loi de finances pour 2024, la revente partielle est admise : un marchand peut vendre une partie des lots issus d'une division et conserver le solde en engagement de conserver (durée minimale de cinq ans) sans perdre rétroactivement les droits réduits sur la partie vendue.

Le non-respect de l'engagement entraîne la restitution de la différence entre droits normaux et droits réduits, assortie d'un intérêt de retard de 0,20 % par mois.

Obligations comptables et déclaratives

Le marchand de biens tient une comptabilité d'engagement, en partie double, et dépose chaque année :

• la liasse fiscale 2065 avec ses annexes ;
• la TVA mensuelle (si CA > 840 000 €) ou trimestrielle ;
• la DAS2 pour les honoraires versés aux intermédiaires ;
• la CFE et, au-delà d'un certain seuil, la CVAE.

L'ensemble des opérations est inscrit à un registre des achats-reventes signé et numéroté. L'absence de ce registre expose à une amende forfaitaire et complique considérablement la défense en cas de contrôle.

Un reporting projet par projet

Chaque opération se pilote comme un projet autonome : budget prévisionnel, plan de trésorerie, suivi des travaux, calcul de la marge nette. Un outil comme Homisight centralise les lots, les factures travaux, les quittances et le prévisionnel fiscal, ce qui facilite la clôture et l'audit annuel.

Risques juridiques et requalification

Trois pièges menacent le marchand de biens :

• requalification d'un particulier en marchand par le fisc en cas de reventes rapprochées, avec taxation rétroactive à l'IS et application de la TVA ;
• qualification en construction-vente lorsque la part de travaux rend l'immeuble assimilable à du neuf, bascule qui change le régime de TVA ;
• garantie décennale et obligations assurantielles sur les travaux de structure, qui peuvent être recherchées jusqu'à dix ans après la revente.

Le statut suppose également le respect des règles de lutte contre le blanchiment : identification des contreparties, vérification des origines de fonds, déclaration à Tracfin en cas de soupçon.

Articulation avec d'autres montages

Le marchand de biens n'est pas incompatible avec :

• une SCI patrimoniale parallèle, qui conserve une partie des biens achetés ;
• une holding animatrice à la tête du groupe, qui refacture les prestations de pilotage ;
• une activité de promotion immobilière distincte, structurée en VEFA.

En revanche, la double casquette marchand / investisseur sur un même bien peut être lourdement sanctionnée si l'intention spéculative initiale est maquillée en location patrimoniale.

Questions fréquentes

Un particulier peut-il revendre un bien sans être marchand ?

Oui, tant que les opérations ne sont ni habituelles ni spéculatives. Deux ventes en dix ans ne caractérisent généralement pas l'activité ; trois reventes en deux ans l'exposent à requalification. L'intention spéculative s'apprécie au cas par cas (travaux de restructuration, délai court, financement court terme).

La TVA sur marge concerne-t-elle les terrains à bâtir ?

Oui, à condition que l'acquisition initiale du terrain n'ait pas ouvert droit à déduction. Depuis les décisions de la CJUE et plusieurs arrêts du Conseil d'État, le régime est admis à condition d'identité juridique entre le bien acheté et le bien revendu, sans transformation substantielle.

Peut-on cumuler marchand de biens et location meublée ?

Oui, à condition de bien séparer les activités dans deux structures distinctes et de ne pas affecter un même bien aux deux. Un bien conservé en location meublée après une période d'intention de revente peut toutefois être requalifié de « stock immobilisé » si la bascule intervient trop tard.

L'engagement de revendre est-il transférable à un acheteur ?

Oui, par substitution entre marchands dans le cadre d'une revente intermédiaire, à condition que l'acquéreur reprenne lui-même l'engagement dans son propre acte. Le délai de cinq ans continue à courir à compter de l'acquisition initiale.

Comment fixer la rémunération du dirigeant ?

Deux leviers : salaire (TNS en SARL, assimilé-salarié en SAS) ou dividendes. L'arbitrage dépend du besoin de trésorerie, de la couverture sociale souhaitée et du taux d'imposition global. Pour un dirigeant qui vise la couverture retraite, l'option salaire reste souvent plus pertinente.