Le logiciel LMNP qui calcule votre amortissement et édite votre liasse 2033
Comptabilité LMNP au réel, amortissement par composants, bilan LMNP et cerfa 2033 générés automatiquement. Micro-BIC ou réel : le logiciel vous dit lequel optimise votre fiscalité.
Le LMNP au réel, c'est 2 000 € par an d'expert-comptable… ou 15 minutes par mois dans un bon logiciel. La difficulté n'est pas la saisie des loyers : c'est l'amortissement du meublé par composants, l'arbitrage micro-BIC vs réel, la tenue d'un vrai bilan LMNP et l'édition de la liasse fiscale cerfa 2033. Homisight est le logiciel LMNP qui industrialise exactement ces étapes, sans jargon et sans erreur.
Vous saisissez votre bien et sa valeur d'acquisition ; le logiciel décompose automatiquement le foncier (non amortissable), le gros œuvre, la toiture, les menuiseries, les installations, les agencements et le mobilier, chacun avec sa durée d'amortissement standard (de 5 à 50 ans). L'amortissement annuel est calculé, plafonné à hauteur du résultat (règle du non-déficit en LMNP), et le stock d'amortissements différés est suivi année après année.
Côté comptabilité LMNP, chaque loyer encaissé, chaque facture (taxe foncière, copropriété, intérêts d'emprunt, assurance PNO, honoraires, petits travaux) alimente le journal. En fin d'année, vous obtenez un bilan LMNP complet, un compte de résultat et la liasse cerfa 2033-A, B, C, D, E prête à télétransmettre.
Vous hésitez encore entre micro-BIC et régime réel ? Le simulateur intégré compare l'impôt dans les deux régimes à partir de vos chiffres réels et vous indique le gain fiscal du passage au réel (souvent plusieurs milliers d'euros par an dès que vous avez du mobilier et un peu de crédit).
Les fonctionnalités clés
Amortissement par composants
Décomposition automatique du bien et du mobilier avec durées standards (gros œuvre 40 ans, mobilier 7 ans, agencements 15 ans).
Simulateur micro-BIC vs réel
Comparaison chiffrée des deux régimes sur vos vraies données pour choisir en toute connaissance.
Journal comptable complet
Grand livre, balance, journal des achats et des ventes conformes au Plan Comptable Général.
Liasse 2033 pré-remplie
Cerfa 2033-A, B, C, D, E générés automatiquement, exportables en PDF ou en EDI vers les impôts.
Suivi des emprunts
Tableau d'amortissement bancaire, répartition capital/intérêts, assurance emprunteur déductible.
Bilan et compte de résultat
Bilan LMNP et compte de résultat édités automatiquement, prêts pour l'OGA ou votre expert-comptable.
Import relevés bancaires
Import CSV ou OFX de vos comptes, catégorisation automatique des opérations (loyers, charges, travaux).
Suivi des déficits reportables
Stock des amortissements différés et des déficits BIC reportables sur 10 ans, calculé année par année.
Pourquoi choisir Homisight pour la LMNP ?
- Toute la mécanique LMNP réelle (amortissement par composants, non-déficit, 2033) sans jamais écrire une ligne d'écriture.
- Un simulateur micro-BIC vs réel qui prend en compte vos vrais chiffres, pas une moyenne nationale.
- Pas besoin d'expert-comptable pour un petit parc : économie moyenne de 1 500 à 2 500 € par an par bien.
- Export en liasse EDI compatible avec la DGFiP et avec les OGA pour conserver la réduction d'impôt.
- Multi-biens, multi-SCI, multi-propriétaires : adapté aussi aux indivisions et aux couples bailleurs.
- Mise à jour automatique des taux et seuils (plafond micro-BIC meublé classique vs tourisme classé).
- Plan Gratuit à vie pour saisir un premier bien et visualiser la bascule au réel avant de s'engager.
Homisight vs les autres solutions
| Fonctionnalité | Autres | Homisight |
|---|---|---|
| Amortissement par composants | Partiel | Automatique |
| Liasse cerfa 2033 complète | Payant à part | Inclus |
| Simulateur micro-BIC vs réel | Rare | Oui |
| Suivi amortissements différés | Non | Oui |
| Télétransmission EDI DGFiP | Via comptable | Directe |
| Coût annuel | 250-600 € | Dès 29 €/mois |
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre LMNP micro-BIC et régime réel ?
Au micro-BIC, vos recettes meublées sont imposées après un abattement forfaitaire (50 % en meublé classique, 30 % en tourisme non classé depuis 2025). Au régime réel, vous déduisez les charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, honoraires) et surtout l'amortissement du bien et du mobilier. Le réel devient avantageux dès qu'un prêt ou du mobilier existe : dans la majorité des cas, l'impôt tombe à zéro.
Comment fonctionne l'amortissement en LMNP meublé ?
Le bien est décomposé par composants : gros œuvre (40-50 ans), toiture (25 ans), menuiseries (20 ans), agencements (15 ans), mobilier (5-10 ans). Chaque composant génère un amortissement annuel linéaire déductible. Le foncier (environ 15-20 % du prix) n'est pas amortissable. Homisight propose une décomposition par défaut puis vous laisse l'ajuster.
Qu'est-ce que la liasse cerfa 2033 et faut-il la transmettre ?
La 2033 est la liasse fiscale simplifiée des BIC : bilan actif/passif (2033-A), compte de résultat (2033-B), immobilisations et amortissements (2033-C), provisions et déficits (2033-D), et autres éléments (2033-E). Elle est obligatoire pour tout LMNP au régime réel, à joindre à la déclaration 2042 C PRO et à télétransmettre par EDI avant mi-mai.
Faut-il un expert-comptable pour un LMNP au réel ?
Non, ce n'est pas obligatoire. Le réel LMNP demande une comptabilité d'engagement, un bilan et une liasse 2033. Un logiciel LMNP comme Homisight produit ces documents automatiquement. L'adhésion à un OGA, qui donnait une réduction d'impôt, a été supprimée. L'expert-comptable reste utile pour un parc important ou une situation complexe.
Puis-je passer de micro-BIC à régime réel LMNP ?
Oui, le passage se fait par option avant le 1er février de l'année concernée (ou lors de la création d'activité). L'option est valable 1 an et se reconduit tacitement. Homisight calcule le gain fiscal attendu et prépare la lettre d'option à envoyer au SIE.
Le logiciel gère-t-il la LMNP en indivision ou en SCI à l'IS ?
Oui pour l'indivision (chaque indivisaire récupère sa quote-part de résultat BIC). La SCI à l'IS n'est pas du LMNP mais fait l'objet d'un module distinct : comptabilité IS, liasse 2065 et déclaration de résultat société.
Prêt à passer au LMNP réel sans expert-comptable ?
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