Le logiciel immobilier commercial pour piloter vos baux 3-6-9 et l'ILC
Baux commerciaux 3-6-9, indexation ILC, franchise de loyer, bail dérogatoire, pas de porte : toutes les spécificités du bail commercial dans un logiciel pensé pour les bailleurs pros.
Un bail commercial, ce n'est pas un bail d'habitation en plus grand. C'est une mécanique de 3-6-9 ans avec préavis strict, une indexation sur l'ILC ou l'ILAT au lieu de l'IRL, une répartition des charges article 606 à bien cadrer, et des outils spécifiques (franchise de loyer, pas de porte, droit d'entrée, dépôt de garantie équivalent à plusieurs trimestres). Homisight est le logiciel immobilier commercial qui gère ces règles nativement, sans que vous ayez à les paramétrer à la main.
Le logiciel suit la vie du bail commercial 3-6-9 : date d'effet, échéances triennales, fenêtres de résiliation, renouvellement, droit au bail. Chaque palier est pré-rempli et un rappel part 6 mois avant pour éviter la tacite reconduction mal maîtrisée. L'ILC trimestriel publié par l'INSEE est importé automatiquement : vous validez la révision, le logiciel édite l'avis d'indexation à envoyer au preneur.
Les montages typiques du marché sont pris en charge : franchise de loyer de 3 à 12 mois en entrée dans les lieux, étalement comptable de la franchise sur la durée ferme, droit d'entrée (pas de porte) en produit exceptionnel ou en indemnité, bail dérogatoire de 3 ans maximum avec bascule automatique en 3-6-9 si le preneur reste au-delà. Les charges article 606 (gros entretien) restent à la charge du bailleur ; les autres sont refacturées via une reddition annuelle détaillée.
Côté fiscal, les revenus relèvent des revenus fonciers (BNC si LMP, BIC si meublé), et la TVA sur les loyers est gérée pour les locaux soumis à option. Chaque locataire pro a son compte, ses avenants, son dossier assurance, sa dérogation d'activité.
Les fonctionnalités clés
Suivi 3-6-9 et triennal
Échéances triennales, fenêtres de résiliation, préavis 6 mois, renouvellement, droit au bail : rappels automatiques.
Indexation ILC / ILAT
Import automatique de l'indice INSEE, calcul de la révision, édition de l'avis d'indexation en PDF.
Franchise de loyer
Paramétrage d'une franchise d'entrée, étalement comptable sur la durée ferme, suivi mois par mois.
Pas de porte / droit d'entrée
Enregistrement du pas de porte en indemnité ou produit, impact TVA et impôt sur le revenu correctement affecté.
Bail dérogatoire 3 ans
Bail court jusqu'à 3 ans, alerte avant bascule automatique en 3-6-9, édition du statut en fin de période.
Reddition de charges article 606
Répartition entre charges bailleur (article 606) et charges refacturables, décompte annuel au preneur conforme à la loi Pinel.
TVA sur loyer commercial
Gestion de l'option TVA sur les loyers commerciaux, collecte, déduction et déclaration CA3 préparée.
Multi-locataires et parts communes
Immeuble mixte avec plusieurs preneurs, tantièmes, répartition des charges communes par millièmes.
Pourquoi choisir Homisight pour l'immobilier commercial ?
- Logiciel pensé pour la mécanique française du 3-6-9, pas une adaptation d'outil habitation.
- Indexation ILC et ILAT importée depuis l'INSEE, pas à ressaisir chaque trimestre.
- Franchise de loyer, pas de porte et bail dérogatoire gérés avec le bon traitement comptable.
- Décompte de charges article 606 vs charges récupérables conforme à la loi Pinel.
- Alertes 6 mois avant chaque échéance triennale pour sécuriser les congés et les renouvellements.
- Multi-lots, multi-locataires, multi-SCI pour les bailleurs qui gèrent plusieurs immeubles pros.
- Export comptable prêt pour l'IS, l'IR foncier ou le BIC selon la structure détentrice.
Homisight vs les autres solutions
| Fonctionnalité | Autres | Homisight |
|---|---|---|
| Bail 3-6-9 et échéances triennales | Partiel | Natif + alertes |
| Indexation ILC / ILAT | Manuel | Auto INSEE |
| Franchise de loyer étalée | Non | Oui |
| Charges article 606 | Rare | Oui |
| TVA sur loyer commercial | Partiel | Oui |
| Bail dérogatoire 3 ans | Non | Oui |
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bail commercial 3-6-9 ?
Le bail commercial 3-6-9 est le bail de droit commun pour un local professionnel : sa durée minimale est de 9 ans, mais le preneur peut y mettre fin à chaque échéance triennale (3, 6 ans) moyennant un préavis de 6 mois par acte extrajudiciaire. Le bailleur, lui, ne peut sortir qu'à la fin des 9 ans en invoquant un motif grave ou en payant une indemnité d'éviction.
Comment fonctionne l'indexation ILC d'un bail commercial ?
Le loyer commercial est révisé annuellement sur un indice INSEE : l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les commerces et artisans, ou l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux et services. Nouveau loyer = ancien loyer × (nouvel indice / indice de référence). Homisight télécharge l'indice trimestriel INSEE et calcule la révision automatiquement.
Qu'est-ce qu'une franchise de loyer et comment la comptabiliser ?
La franchise de loyer est une période d'exemption de loyer accordée au preneur en entrée dans les lieux (souvent 3 à 12 mois) pour compenser les travaux ou l'installation. Comptablement, elle doit être étalée sur la durée ferme du bail et non imputée au seul mois concerné. Le logiciel calcule le lissage automatiquement et émet les quittances correspondantes.
Qu'est-ce que le pas de porte et comment le traiter ?
Le pas de porte est une somme versée par le preneur à l'entrée dans les lieux. Il peut avoir deux natures : supplément de loyer (imposable comme un loyer, étalé sur la durée du bail) ou indemnité d'immobilisation du droit au bail (produit exceptionnel). La qualification doit figurer au bail. Homisight propose les deux traitements fiscaux.
Quelle est la différence entre bail dérogatoire et bail commercial ?
Le bail dérogatoire (ou bail de courte durée) a une durée maximale cumulée de 3 ans et échappe au statut des baux commerciaux. Si le preneur reste dans les lieux au-delà des 3 ans sans sortir, le bail bascule automatiquement en 3-6-9 de droit commun. Le logiciel suit la durée écoulée et déclenche une alerte avant la bascule.
Qui paie les charges article 606 dans un bail commercial ?
Depuis la loi Pinel de 2014, les grosses réparations de l'article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, toitures, murs de soutènement) restent à la charge exclusive du bailleur. Elles ne peuvent plus être refacturées au preneur, même par clause contraire. Homisight distingue ces charges non récupérables du reste dans la reddition annuelle.
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