Le logiciel marchand de biens qui sécurise l'article 1115 et le délai butoir de 5 ans
Suivi par opération, échéancier article 1115 CGI, alerte butoir 5 ans, calcul de marge et TVA sur marge : un vrai logiciel marchand de biens, pas un tableur gonflé.
Un marchand de biens qui dépasse le butoir des 5 ans paie 5,80 % de droits de mutation rétroactifs sur l'achat. Sur une opération à 400 k€, c'est 23 200 € de perte sèche, uniquement parce que la revente a glissé de 2 mois. Homisight est le logiciel marchand de biens qui met ce risque hors d'atteinte : chaque acquisition placée sous article 1115 CGI déclenche automatiquement un échéancier avec alerte à T-12, T-6 et T-3 mois du délai butoir de 5 ans.
Chaque opération d'achat revente immobilier est suivie comme un mini-projet : compromis, acte, enveloppe travaux, honoraires architectes, taxe foncière proratisée, intérêts d'emprunt pont, frais de notaire à l'entrée et à la sortie. Le logiciel calcule en temps réel la marge nette, le TRI et la marge brute par m², ce qui permet de valider ou de refuser une offre de revente en 10 secondes.
La fiscalité marchand est intégrée : choix du régime TVA (sur marge ou sur prix total), suivi des droits de mutation réduits grâce à l'engagement de revendre dans les 5 ans, cotisation à la garantie financière, provisions IS ou IR BIC selon la forme juridique. L'export comptable alimente directement un cabinet ou votre liasse si vous tenez la comptabilité en interne.
Vous travaillez en SCI à l'IS, SASU, SARL de famille ou en nom propre ? Le logiciel traite les quatre structures et consolide les opérations par société, par associé et par exercice fiscal.
Les fonctionnalités clés
Alertes butoir 5 ans
Compte à rebours visuel sur chaque opération sous article 1115, alertes à T-12, T-6, T-3 mois avant l'échéance.
Suivi article 1115 CGI
Engagement de revendre tracé par acte, droits de mutation réduits appliqués, registre à présenter en cas de contrôle.
Marge et TRI par opération
Marge brute, marge nette, TRI, délai de rotation : les KPI qui comptent pour arbitrer une revente.
TVA sur marge ou prix total
Détermination automatique du régime TVA selon la nature du bien et calcul de la TVA collectée à la revente.
Suivi travaux
Devis, factures, retenues de garantie, situations de travaux, paiements fournisseurs sur chaque opération.
Prêt pont et in fine
Suivi des intérêts intercalaires, frais de dossier et pénalités de remboursement anticipé imputés au bon projet.
Tableau de bord multi-opérations
Vue consolidée des opérations en cours, en travaux, en commercialisation, revendues : capital engagé, trésorerie, échéances.
Export comptable IS/BIC
Journal, grand livre, comptes de résultat par opération, prêts pour la 2065 (IS) ou la 2031 (BIC).
Pourquoi choisir Homisight pour le marchand de biens ?
- Alertes butoir 5 ans qui éliminent le risque de rappel des droits de mutation sur un acte oublié.
- Registre article 1115 CGI tenu automatiquement, présentable en cas de contrôle fiscal.
- Marge et TRI calculés sur chaque opération en temps réel, pas une fois par an en comptabilité.
- Gestion native de la TVA sur marge et de la TVA sur prix total avec les bons taux de collecte.
- Multi-structures (SASU, SCI à l'IS, SARL de famille, nom propre) consolidées par société.
- Interface pensée métier marchand : phase chasse, acte, travaux, commercialisation, acte de revente.
- Hébergement français, données exportables, pas de dépendance à un éditeur étranger.
Homisight vs les autres solutions
| Fonctionnalité | Autres | Homisight |
|---|---|---|
| Alerte butoir article 1115 | Rare | Automatique |
| TVA sur marge intégrée | Partiel | Oui |
| Marge et TRI par opération | Via Excel | Natif |
| Suivi travaux et factures | Externe | Intégré |
| Consolidation multi-sociétés | Non | Oui |
| Pensé marchand de biens FR | Non | Oui |
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'article 1115 du CGI pour un marchand de biens ?
L'article 1115 du Code général des impôts permet au marchand de biens d'acquérir un immeuble avec des droits de mutation réduits (0,715 % au lieu d'environ 5,80 %) en échange d'un engagement de revendre dans un délai de 5 ans. Si la revente n'intervient pas dans ce délai butoir, les droits normaux sont rappelés avec intérêts de retard.
Que se passe-t-il si on dépasse le butoir de 5 ans ?
L'administration rappelle la différence entre les droits réduits payés et les droits de droit commun, avec intérêts de retard (0,20 % par mois) et éventuellement une pénalité de 10 %. Sur une acquisition de 400 000 €, cela représente environ 23 000 € hors intérêts. Un logiciel marchand de biens doit donc alerter plusieurs mois avant l'échéance.
Quelle est la fiscalité d'une opération d'achat revente immobilier ?
Les marges sont imposées à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %) si le marchand est en société soumise à l'IS, ou en BIC si l'activité est exercée en nom propre ou en SARL de famille sur option. S'ajoute la TVA (sur marge pour les biens anciens, sur prix total pour les immeubles neufs), les cotisations sociales le cas échéant, et la cotisation foncière des entreprises.
TVA sur marge ou TVA sur prix total : comment choisir ?
La TVA sur marge s'applique en principe à la revente d'un immeuble ancien acquis sans TVA déductible. La TVA sur prix total s'applique à la revente dans les 5 ans d'un immeuble neuf ou achevé depuis moins de 5 ans. Le choix est largement contraint par la nature du bien ; Homisight détermine le régime applicable à partir des caractéristiques saisies.
Faut-il une SCI ou une SASU pour faire marchand de biens ?
La SCI à objet commercial est risquée (requalification possible). La plupart des marchands utilisent une SASU ou une SARL à l'IS pour chaque opération ou groupe d'opérations, afin d'isoler le risque et d'optimiser la fiscalité des marges. Homisight gère les trois structures et consolide les résultats par société.
Le logiciel remplace-t-il un expert-comptable ?
Pour un marchand de biens qui réalise plus d'une opération par an, un expert-comptable reste utile pour la liasse et le contrôle fiscal. Mais le logiciel supprime 80 % de son travail de saisie et de rapprochement : vous ne payez plus que la mission de révision, pas la tenue. L'économie est en général de 2 000 à 5 000 € par an.
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