La formule du flux de trésorerie net
Elle tient en une ligne :
Chacun des 4 termes mérite une attention particulière :
Loyers encaissés (pas facturés)
C'est le montant qui entre vraiment sur votre compte. Pensez à retirer la vacance locative prévisible (1 mois sur 12 est une approximation prudente), les impayés éventuels, et les charges locatives récupérables si vous les comptez à part.
Charges d'exploitation
Les 10 postes à ne jamais oublier : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, assurance emprunteur, honoraires de gestion locative, provisions pour vacance (1 mois/12 ≈ 8,3%), provisions pour travaux (0,5 à 1% de la valeur du bien par an), honoraires d'expert-comptable, cotisation foncière des entreprises si meublé professionnel, frais de dossier bancaire.
Mensualité de crédit
Capital + intérêts + assurance emprunteur. L'erreur classique est de ne compter que le capital et les intérêts. L'assurance emprunteur représente souvent 0,3 à 0,5% du capital emprunté annuellement, à ne pas négliger.
Impôt
Varie énormément selon le régime fiscal : revenus fonciers avec déficit possible pour la location nue, micro-BIC forfaitaire pour les petits meublés, régime réel avec amortissements pour la location meublée au régime réel, impôt sur les sociétés pour certaines sociétés civiles. L'impôt est le levier d'optimisation le plus puissant — c'est aussi là qu'on fait les plus grosses erreurs quand on calcule à la main.
Un exemple chiffré complet
Studio de 30m² acheté 150 000€ avec un crédit sur 20 ans à 3,8%, loué 650€ par mois en location meublée au régime réel :
- Loyer encaissé (après 1 mois de vacance prévue) : 650 × 11 = 7 150€/an
- Charges annuelles : taxe foncière 900€ + copropriété 400€ + assurance propriétaire non occupant 180€ + provisions travaux 1 500€ = 2 980€/an
- Mensualité crédit : capital + intérêts ≈ 893€ × 12 = 10 716€/an, dont ≈ 4 500€ d'intérêts déductibles
- Amortissement bâti (85% × 150 000€ × 2,5%/an) : 3 187€/an
- Résultat fiscal au régime réel : 7 150 − 2 980 − 4 500 − 3 187 = −3 517€/an (déficit reportable 10 ans)
- Impôt : 0€ grâce au déficit
- Flux de trésorerie net : 7 150 − 2 980 − 10 716 − 0 = −6 546€/an, soit environ −545€/mois d'effort d'épargne
Cet exemple montre que même un bien correctement loué peut demander un effort d'épargne mensuel significatif. Le choix du régime fiscal change radicalement le flux : en micro-BIC classique, l'impôt aurait été d'environ 1 200€/an au lieu de 0€, aggravant le flux.
Outils pour calculer et suivre le flux de trésorerie
Un simple tableau Excel suffit à la rigueur si vous êtes à l'aise avec les formules. Mais pour piloter plusieurs biens, un outil dédié vous évite les erreurs : Homisight calcule automatiquement le flux de trésorerie prévisionnel (basé sur le bail) et le flux réel (basé sur les loyers vraiment encaissés), mois par mois, par bien et consolidé. Les amortissements sont calculés automatiquement, l'impôt est estimé selon le régime, et vous pouvez simuler l'impact d'une revalorisation de loyer ou d'un renégociation de crédit en 2 clics.