La check-list des 12 pièces à fournir
- Pièce d'identité recto-verso en cours de validité.
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois (facture d'énergie, de téléphone, quittance).
- 3 derniers bulletins de salaire pour un salarié, ou 2 derniers bilans comptables + Kbis pour un indépendant.
- 2 derniers avis d'imposition complets.
- 3 derniers relevés de tous les comptes bancaires (y compris livrets, assurance-vie, PEA, comptes-titres).
- Tableau d'amortissement de chaque crédit en cours (immobilier, consommation, revolving).
- Compromis de vente signé du bien à financer.
- Estimation du bien par une agence ou un notaire (facultatif mais apprécié).
- 3 dernières quittances de loyer si vous êtes locataire de votre résidence principale.
- Plan de financement détaillé : prix d'achat + frais de notaire + travaux + ameublement + autres frais annexes.
- Justificatif de l'apport personnel : relevé du compte où est l'apport, justification de son origine (épargne, donation, vente).
- CV patrimonial consolidé si vous avez déjà d'autres biens. C'est la pièce qui change tout.
Le CV patrimonial : la pièce maîtresse
Un CV patrimonial consolidé présente en 10 à 15 pages tout votre patrimoine immobilier : liste des biens avec adresse, année d'acquisition, prix d'achat, valeur actuelle estimée, loyers mensuels, régime fiscal, encours de crédit, flux de trésorerie net. Il inclut également une vue consolidée (patrimoine total, dette totale, flux total) et, le cas échéant, une organisation des sociétés civiles (associés, parts, répartition).
Un banquier qui reçoit ce document s'économise 2 à 3 heures d'épluchage de pièces éparpillées. Résultat : votre dossier passe en comité plus vite, et vous avez une réputation d'investisseur sérieux qui joue en votre faveur sur les projets suivants.
Ratios à comprendre côté banque
Le taux d'endettement est plafonné à 35% par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis début 2022 (mensualités de tous les crédits ÷ revenus nets, assurance comprise). Pour un couple à 5 000€/mois net, cela plafonne les mensualités totales à 1 750€/mois.
Le Debt Service Coverage Ratio (DSCR), utilisé par les banques pour les investisseurs expérimentés, compare les loyers encaissés à la mensualité du bien financé. Un ratio supérieur à 1,2 (loyers 20% supérieurs à la mensualité) est considéré comme confortable. Au-delà de 3-4 investissements locatifs, les banques raisonnent de plus en plus en DSCR, et moins en taux d'endettement classique.
Le reste à vivre complète : la banque vérifie qu'il vous reste assez pour vivre après avoir payé toutes vos mensualités. Un reste à vivre inférieur à 1 000€ par mois pour un célibataire ou 2 000€ pour un couple est bloquant.
Automatiser avec Homisight
Préparer un dossier bancaire manuellement prend 1 à 2 jours par projet. Homisight génère automatiquement le CV patrimonial 12 pages au format PDF, prêt à envoyer, en un clic. Les données proviennent directement de ce que vous avez déjà saisi dans l'outil (biens, crédits, loyers, sociétés). Vous n'avez qu'à ajouter vos pièces personnelles (identité, revenus, apport) et envoyer. Le temps de préparation passe à moins d'une heure.