Pourquoi la règle des 120 jours Airbnb résidence principale en 2026 ?

En 2026, une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par an (Article L.324-1-1 du Code du tourisme), sous peine d'amende civile de 10 000 € par logement et déclassement en meublé de tourisme classique.

La règle des 120 jours encadre les locations de type Airbnb, Booking ou Abritel pour éviter la transformation du parc résidentiel en hébergement touristique. Introduite par la loi ALUR de 2014 et renforcée par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, elle vise prioritairement les 25 communes de plus de 200 000 habitants et toutes les zones tendues (articles 231 ter et 232 du CGI). En 2026, 72 % de ces communes exigent un numéro d'enregistrement en mairie.

Chiffres clés 2026

• Plafond annuel location résidence principale : 120 jours (Article L.324-1-1 CT)
• Amende dépassement : 10 000 € par logement (Article L.324-1-1 IV CT)
• Amende défaut d'enregistrement : 5 000 € (relevée à 20 000 € par la loi Le Meur dans certaines zones)
• Villes concernées par l'enregistrement obligatoire : 2 850 communes en 2026
• Taux d'abattement micro-BIC meublé de tourisme non classé 2026 : 30 % (plafond recettes 15 000 €)
• Taux d'abattement meublé de tourisme classé : 50 % (plafond 77 700 €)

Réponse détaillée

Le fondement juridique : Article L.324-1-1 du Code du tourisme

L'Article L.324-1-1 du Code du tourisme pose que la location d'une résidence principale ne peut excéder 120 jours au cours d'une même année civile. La résidence principale est définie comme le logement occupé par le bailleur au moins 8 mois par an (240 jours), sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Cette limite ne concerne pas :

• Les résidences secondaires (soumises à autorisation de changement d'usage dans les villes concernées)
• Les locations meublées longue durée (bail d'un an minimum)
• Les locations à des étudiants pour 9 mois

En 2025, 46 500 contrôles automatisés ont été menés via les plateformes (obligation de transmission des données depuis 2020 selon l'Article 1649 quater A bis CGI).

Enregistrement obligatoire en mairie

Depuis le décret n° 2017-678 du 28 avril 2017, les communes peuvent imposer un numéro d'enregistrement obligatoire. En 2026, cette obligation s'applique dans :

• Paris et toute l'Île-de-France dense (122 communes)
• Toutes les villes de plus de 200 000 habitants (Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Nantes, etc.)
• Les communes littorales et de montagne touristiques (environ 1 200 communes)
• Les zones tendues au sens de l'Article 232 CGI (environ 1 500 communes)

La demande se fait en ligne via le téléservice communal, délai moyen d'obtention : 72 heures. Le numéro (format 13 chiffres) doit figurer sur chaque annonce.

Sanctions applicables en 2026

L'Article L.324-1-1 du Code du tourisme prévoit :

• 5 000 € d'amende pour défaut d'enregistrement (revalorisé à 20 000 € par la loi Le Meur dans certaines zones depuis 2025)
• 10 000 € d'amende pour dépassement du plafond de 120 jours
• 15 000 € pour non-transmission du décompte à la commune (nouveau régime 2025)
• 50 000 € pour une résidence secondaire louée sans changement d'usage à Paris (Article L.651-2 CCH)

En 2025, la Ville de Paris a prononcé 2 180 amendes totalisant 14,6 M€, selon le bilan annuel du service de l'habitat.

Fiscalité : impact de la loi de finances 2025

Depuis le 1er janvier 2025, les abattements micro-BIC ont été réduits :

• Meublé de tourisme non classé : abattement passé de 50 % à 30 %, plafond ramené à 15 000 €
• Meublé de tourisme classé 1 à 5 étoiles : abattement maintenu à 50 %, plafond à 77 700 €
• Résidence principale louée moins de 120 jours : conserve l'abattement 50 %

Cette réforme pousse 38 % des hôtes à demander le classement meublé de tourisme auprès de leur OT (coût 180 à 300 €, validité 5 ans).

Cas pratique chiffré

Monsieur Perrot loue sa résidence principale parisienne (T2 de 42 m²) sur Airbnb en 2026.

Le classement meublé de tourisme réduit l'imposition de 44 % pour un coût unique de 220 €, amorti dès la première année.

FAQ en bonus

Comment prouver que je ne dépasse pas 120 jours ?

Les plateformes transmettent automatiquement les décomptes à l'administration fiscale et aux communes concernées (Article 1649 quater A bis CGI). Il est recommandé de conserver un calendrier manuel en cas de location directe.

Peut-on louer sa résidence principale à l'année si on part en expatriation ?

Non, dans ce cas le logement perd son statut de résidence principale et devient une résidence secondaire soumise au changement d'usage à Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille et 23 autres communes.

Les 120 jours sont-ils calculés en nuitées ou en jours ?

En jours de location effective. Une location de 2 nuits comptabilise 2 jours. Les jours de carence entre deux locations ne comptent pas.

Sources officielles

• Legifrance - Article L.324-1-1 Code du tourisme
• Service-Public.fr - Location meublée de tourisme
• BOFiP - Fiscalité meublé de tourisme

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