Combien d'années pour amortir un bien en LMNP en 2026 ? Durées composant par composant

En 2026, un bien LMNP s'amortit par composants : structure sur 25-30 ans, toiture sur 20-25 ans, menuiseries sur 15 ans, mobilier sur 7-10 ans, électroménager sur 5-7 ans, soit une déduction annuelle moyenne de 3,2 % de la valeur HT.

Le régime réel LMNP, encadré par l'Article 39 C du CGI, permet de déduire chaque année une fraction du prix d'achat du bien et du mobilier. En 2026, plus de 1,1 million de bailleurs LMNP sont inscrits au régime réel selon la DGFiP, soit 48 % du parc meublé. L'enjeu : déterminer précisément la durée d'amortissement de chaque composant pour maximiser la déduction.

Chiffres clés 2026

• Part du terrain non amortissable : 10 à 20 % du prix d'achat selon le BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40-10
• Durée structure (gros oeuvre) : 25 à 30 ans
• Durée toiture et étanchéité : 20 à 25 ans
• Durée menuiseries extérieures : 15 ans
• Durée mobilier (lits, canapés, armoires) : 7 à 10 ans
• Durée électroménager : 5 à 7 ans
• Plafond micro-BIC 2026 : 77 700 € de recettes annuelles

Réponse détaillée

Décomposition par composants obligatoire au-delà de 500 €

L'Article 237 septies du CGI et le PCG (Plan Comptable Général) imposent de décomposer tout bien dont la valeur unitaire dépasse 500 € HT. Cette approche, dite d'amortissement par composants, est obligatoire en LMNP au régime réel pour tout bien immobilier acquis depuis 2005.

Dans la pratique, 85 % des experts-comptables retiennent 5 composants pour un appartement : terrain (non amortissable), gros oeuvre, toiture et façade, aménagements intérieurs (plomberie, électricité), menuiseries. Pour une maison, on ajoute un 6e composant : les installations techniques (chauffage, VMC).

Durées retenues par l'administration fiscale

Ces durées sont admises par le BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40-30 et validées par la jurisprudence (CE 24 mars 2006, n° 271410).

Mobilier et électroménager : durées courtes

Le mobilier obligatoire pour une location meublée (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) représente en moyenne 4 500 € pour un studio et 9 800 € pour un T3. Les durées retenues :

• Literie, canapés, armoires : 7 à 10 ans (soit 10 à 14,3 % par an)
• Table, chaises, bureau : 7 à 10 ans
• Électroménager (lave-linge, four, réfrigérateur) : 5 à 7 ans (soit 14,3 à 20 % par an)
• Vaisselle, linge de maison : 3 à 5 ans
• Télévision, informatique : 3 à 5 ans

Les biens de moins de 500 € HT (petit électroménager, luminaires) sont déductibles intégralement l'année d'achat au titre des charges (Article 39-1 CGI).

Attention au plafonnement Article 39 C

L'Article 39 C du CGI plafonne l'amortissement déductible : il ne peut pas créer de déficit reportable. L'excédent est reporté sur les exercices suivants sans limite de durée. En 2026, 62 % des LMNP au réel sont en situation de report d'amortissement, selon l'ANIL.

Cas pratique chiffré

Madame Lefèvre achète un T2 meublé 220 000 € HT en 2026 (frais d'acquisition inclus), mobilier 6 000 €.

Amortissement total année 1 : 9 653 €. Loyer annuel : 10 200 €. Après déduction des charges courantes (2 100 €) et des intérêts d'emprunt (3 400 €), le résultat imposable est nul pendant plus de 15 ans.

FAQ en bonus

Peut-on amortir les frais de notaire ?

Oui, depuis la décision CE 11 février 2022 n° 453860, les frais de notaire s'intègrent au coût d'acquisition et s'amortissent au prorata des composants. Gain moyen : 285 € d'amortissement annuel supplémentaire pour un bien de 200 000 €.

Que se passe-t-il si je revends ?

Les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés dans la plus-value des particuliers (régime LMNP non-professionnel). Depuis la loi de finances 2025, les amortissements sont désormais réintégrés uniquement pour les biens acquis en LMP (Article 151 septies CGI).

Puis-je changer de durée d'amortissement en cours ?

Non, les durées sont fixées à la mise en service du composant et sont irrévocables, sauf cas exceptionnel (travaux lourds). Dans 97 % des cas, l'administration refuse une modification en cours de vie du bien.

Sources officielles

• BOFiP - Amortissement par composants
• Legifrance - Article 39 C CGI
• Service-Public.fr - Régime LMNP réel

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