Quelle différence entre LMNP et LMP en 2026 ? Seuils, cotisations, plus-values

En 2026, le statut LMP s'applique dès que les recettes meublées dépassent 23 000 € ET excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal (Article 155 IV CGI), déclenchant l'affiliation à la SSI avec 35 à 45 % de cotisations sociales.

Depuis la suppression de la condition d'inscription au RCS par le Conseil constitutionnel (décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018), le statut LMP s'apprécie uniquement sur deux critères cumulatifs. En 2026, 142 000 bailleurs relèvent du LMP selon la DGFiP, pour un chiffre d'affaires moyen de 68 400 € par an.

Chiffres clés 2026

• Seuil LMP recettes : 23 000 € par an TTC (Article 155 IV CGI)
• Second seuil LMP : recettes > autres revenus d'activité du foyer
• Cotisations SSI 2026 : 35 à 45 % du résultat net
• Exonération plus-value LMP : totale après 5 ans et recettes < 90 000 € HT (Article 151 septies CGI)
• Plafond micro-BIC LMNP 2026 : 77 700 € (meublé classique), 15 000 € (meublé de tourisme non classé)
• CSG-CRDS LMNP : 17,2 % sur résultat BIC

Réponse détaillée

Les deux critères cumulatifs du LMP

L'Article 155 IV du CGI pose deux conditions cumulatives :

1. Recettes locatives meublées annuelles supérieures à 23 000 € TTC pour l'ensemble des membres du foyer fiscal. 2. Ces recettes doivent excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérance).

Si une seule des deux conditions n'est pas remplie, le bailleur reste en LMNP. En 2026, un salarié percevant 42 000 € de salaire et 28 000 € de loyers meublés reste LMNP : ses salaires excèdent les loyers.

Cotisations sociales : le vrai basculement

Le passage LMP entraîne l'affiliation obligatoire à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) selon l'Article L.611-1 du Code de la sécurité sociale. Les cotisations 2026 représentent :

• Maladie-maternité : 6,5 % (variable selon revenus)
• Retraite de base : 17,75 % sur tranche 1
• Retraite complémentaire : 7 à 8 %
• Allocations familiales : 0 à 3,1 %
• CSG-CRDS : 9,7 %
• Formation professionnelle : 0,25 %

Soit un taux global de 35 à 45 % du résultat net BIC. En LMNP, seuls 17,2 % de prélèvements sociaux s'appliquent, sans aucune cotisation sociale professionnelle.

Plus-value : avantage majeur du LMP

Le LMP relève du régime des plus-values professionnelles (Article 39 duodecies CGI), mais bénéficie de l'exonération totale prévue à l'Article 151 septies :

• Exonération totale si recettes < 90 000 € HT sur 2 ans et activité exercée depuis > 5 ans
• Exonération partielle dégressive jusqu'à 126 000 € HT
• Au-delà, taxation au PFU 30 % plus réintégration des amortissements

En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers (Article 150 U CGI) : abattement progressif aboutissant à l'exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux), SANS réintégration des amortissements.

Déficits : report illimité en LMP

Un déficit LMP s'impute sur le revenu global sans limite de montant (Article 156 CGI). En LMNP, le déficit est reportable uniquement sur les BIC meublés des 10 années suivantes, avec un plafond annuel de 10 700 € pour la part non liée aux amortissements.

Cas pratique chiffré

Monsieur Berthier, retraité, perçoit 24 000 € de pension et 42 000 € de loyers meublés en 2026 (3 appartements). Les deux conditions LMP sont remplies.

Le LMP coûte 1 824 € de plus par an en social mais ouvre des droits retraite valorisés à environ 1 100 €/an supplémentaires à la liquidation.

FAQ en bonus

Le LMP est-il obligatoire ou optionnel ?

Il est automatique : dès que les deux conditions de l'Article 155 IV CGI sont réunies, le bailleur est LMP, sans option. En 2025, 11 200 contrôles ont requalifié des LMNP en LMP, selon la DGFiP.

Peut-on cumuler LMP et LMNP sur plusieurs biens ?

Non. Le statut s'apprécie globalement au niveau du foyer fiscal, tous biens meublés confondus (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10).

Les loyers Airbnb comptent-ils pour le seuil de 23 000 € ?

Oui, toutes les locations meublées (longue durée, courte durée, saisonnier, meublés de tourisme) entrent dans le calcul des recettes de l'Article 155 IV du CGI.

Sources officielles

• BOFiP - Statut LMP et LMNP
• Legifrance - Article 155 IV CGI
• Service-Public.fr - Loueur meublé professionnel

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